Regolamento edilizio: cosa dice sulle finestre

Un regolamento approvato a fine 2025

Il Comune di Sesto San Giovanni ha approvato il nuovo Regolamento edilizio con deliberazione del Consiglio comunale n. 69 del 18 dicembre 2025. Non è un documento pensato per i serramentisti: è lo strumento che disciplina gli interventi edilizi sul territorio. Ma alcuni articoli riguardano direttamente le finestre.

Chi sostituisce un serramento spesso si concentra sul prodotto e trascura queste norme. Il risultato può essere un lavoro tecnicamente corretto e formalmente sbagliato: un’anta che apre sul marciapiede, un vano che perde luce, una facciata che cambia aspetto senza autorizzazione.

Art. 56: l’aria che deve entrare

L’articolo 56 riguarda l’aerazione dei locali. Negli interventi sugli edifici esistenti la superficie apribile del serramento deve essere almeno 1/10 della superficie del pavimento del locale. Per nuova edificazione, demolizione e ricostruzione e ampliamento il rapporto sale a 1/8. La superficie si misura al lordo del telaio.

Cosa significa in pratica? Se una stanza ha 20 metri quadrati di pavimento, la parte apribile della finestra deve essere almeno 2 metri quadrati in un edificio esistente (1/10) o 2,5 metri quadrati in caso di nuova edificazione, demolizione e ricostruzione o ampliamento (1/8). Non è la superficie totale della finestra: è la parte che si apre.

Un serramento a ribalta “può essere computato” per l’intera luce architettonica se si apre con un angolo di almeno 30 gradi. Una finestra fissa non contribuisce all’aerazione. Se stai sostituendo una finestra con una portafinestra o chiudendo una parte dell’apertura, questo articolo diventa importante.

Art. 58: la luce che deve entrare

L’articolo 58 riguarda l’illuminazione naturale. Il rapporto minimo tra superficie finestrata e superficie del pavimento è 1/10 per gli edifici esistenti e 1/8 per le nuove costruzioni.

La differenza tra art. 56 e art. 58 è sottile ma reale: uno parla di superficie apribile, l’altro di superficie finestrata. Una finestra può essere luminosa e poco apribile, o molto apribile e piccola. In un intervento di sostituzione conviene verificare entrambi i rapporti, soprattutto se cambi la forma o le dimensioni dell’apertura.

Art. 69: il decoro della facciata

L’articolo 69 riguarda il decoro dei fabbricati e cita anche gli infissi: chiede un rapporto equilibrato con il contesto e con le caratteristiche dei luoghi circostanti.

In un condominio questo si traduce in una domanda semplice: le finestre già sostituite che aspetto hanno? Se tutti hanno scelto un profilo bianco a due ante, un serramento grafite a tre ante sarà probabilmente fuori contesto. Se l’edificio è storico, il discorso si sposta su materiali, profili e disegno.

Art. 120: il colore

L’articolo 120 riguarda il colore delle facciate. Il colore non è solo una scelta personale: in un edificio visibile dallo spazio pubblico contribuisce all’immagine della città. Il regolamento chiede coerenza e rispetto del contesto.

Prima di ordinare un serramento, guarda la facciata nel suo insieme. Un colore che funziona su una casa isolata può essere sbagliato su una cortina continua. In condominio, il regolamento condominiale può imporre una tinta.

Art. 121: le aperture verso la strada

L’articolo 121 contiene una regola molto concreta. Le aperture sul fronte strada a meno di 4,20 metri dal marciapiede (o 4,50 metri senza marciapiede) devono avere serramenti che non si aprano verso l’esterno, salvo ragioni di sicurezza.

Un’anta o una persiana che si apre sul marciapiede può colpire chi passa. La regola riguarda soprattutto i piani terra e i primi piani sul fronte strada. Se la tua finestra è in questa condizione, un’apertura verso l’esterno può essere un problema anche se il regolamento condominiale non dice nulla.

Cosa fare prima di intervenire

La sequenza pratica:

1. Leggi il regolamento condominiale, se esiste. Contiene spesso regole su colori, materiali e modifiche della facciata.
2. Guarda le finestre già sostituite nell’edificio. Sono un riferimento concreto.
3. Verifica la distanza dalla strada se la finestra è al piano terra o sul fronte strada.
4. Controlla i rapporti di luce e aerazione se modifichi la forma dell’apertura.
5. Chiedi all’ufficio edilizia del Comune se il tuo intervento richiede una pratica edilizia.

Non serve conoscere il regolamento a memoria. Serve sapere quali domande fare prima di firmare il preventivo.

Il rapporto con il condominio

Il regolamento edilizio non sostituisce le regole del condominio. L’articolo 1122 del codice civile permette al proprietario di eseguire opere nella propria unità, a condizione che non danneggi le parti comuni e non alteri il decoro architettonico dell’edificio.

In pratica: la finestra è tua, la facciata è comune. Prima di cambiare il colore o il disegno, informa l’amministratore e verifica se serve una delibera. Se l’intervento riguarda più appartamenti, conviene coordinarlo: stesso profilo, stesso colore, un solo cantiere.

Un errore comune

L’errore più frequente non è scegliere un brutto serramento. È ordinarlo senza aver verificato tre cose: la distanza dalla strada, il rapporto di aerazione e il colore della facciata. Sono controlli che richiedono pochi minuti e che possono evitare di rifare il lavoro.

Se hai un dubbio, porta al sopralluogo una copia del regolamento condominiale e due foto della facciata: aiutano a capire quali vincoli considerare prima di scegliere il prodotto.