Condomini anni '50–'70: le finestre da rifare per prime

Perché proprio questi edifici

Gran parte delle abitazioni di Sesto è stata costruita tra gli anni ’50 e ’70 per le famiglie che lavoravano negli stabilimenti. Il censimento ISTAT 2021 conta a Sesto 43.213 abitazioni: delle 43.185 che si trovano in edifici residenziali, 41.984 sono in edifici con almeno tre alloggi (97,2%). La tabella completa è nella guida sugli edifici di Sesto.

Se il tuo palazzo è di quell’epoca, hai quasi certamente a che fare con un condominio e, se i serramenti sono quelli originali, con finestre che hanno superato i cinquant’anni.

Cosa controllare sulle finestre esistenti

Un sopralluogo serio guarda cinque cose, e puoi farlo anche tu con una torcia e un metro.

1. Il vetro. Con una fiamma riflessa sul vetro, due riflessi indicano un vetro singolo; quattro, un vetrocamera. Molti serramenti dell’epoca montano ancora un vetro solo.
2. Il telaio. Un profilo in alluminio senza taglio termico conduce il freddo e si copre di condensa sul lato interno nelle mattine d’inverno.
3. Le guarnizioni. Se sono dure, spezzate o assenti, l’aria passa tra anta e telaio. Prova con un foglio di carta chiuso nell’anta: se esce senza resistenza, la tenuta è finita.
4. Il cassonetto. Aprilo, se puoi. Spesso dietro il coperchio c’è un vano vuoto, polveroso e non isolato, con il rullo e la cinghia in un vano che comunica con l’esterno.
5. La parete intorno. Muffe agli angoli sopra la finestra indicano un ponte termico: ne parliamo nella guida su clima e condensa.

Le regole di Sesto che toccano questi edifici

Il regolamento edilizio comunale, approvato il 18 dicembre 2025, contiene tre indicazioni che incidono sulle scelte nei condomini:

• Aerazione e luce. Negli interventi su edifici esistenti la superficie apribile di un serramento deve essere almeno 1/10 della superficie del pavimento del locale (art. 56) e lo stesso rapporto vale per la superficie finestrata (art. 58). Un serramento a ribalta può essere computato per l’intera luce architettonica se si apre con angolo di almeno 30 gradi.
• Aperture verso la strada. Le aperture sul fronte strada a meno di 4,20 m dal marciapiede (4,50 m senza marciapiede) devono avere serramenti che non si aprano verso l’esterno, salvo ragioni di sicurezza (art. 121, comma 2). Riguarda soprattutto i piani terra: ante e persiane che battono sul marciapiede non vanno bene.
• Decoro. Gli infissi sono citati tra gli elementi di facciata che devono avere un rapporto equilibrato con il contesto (art. 69).

Come procedere in un condominio

La sequenza che funziona è semplice. Prima si legge il regolamento di condominio e si guardano le finestre già sostituite da altri: spesso c’è una linea di colore e di profilo da seguire. Poi si informa l’amministratore, come chiede l’art. 1122 del codice civile per le opere nella propria unità. Solo dopo si ordina. L’ordine giusto evita il caso peggiore: serramenti già pronti e un condominio che chiede di cambiarli.

Se più vicini vogliono cambiare le finestre insieme, il lavoro si può coordinare: stessi profili, stesso colore, un solo cantiere per scala. Le indicazioni sul rumore dei viali sono nella guida sui vetri acustici.

Cosa conviene fare, in pratica

• Se il telaio è ancora sano e il vano in squadra, la sostituzione senza opere murarie è il modo più rapido e pulito.
• Se la finestra è sul lato rumoroso, scegli un vetro stratificato acustico e fai controllare il cassonetto.
• Se hai tapparelle, valuta l’isolamento o la sostituzione del cassonetto nello stesso intervento: vedi tapparelle e persiane.
• Chiedi sempre una stima scritta con le voci separate, per confrontare due offerte alla pari.